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未来一二线城市,增量酒店发展的趋势在哪儿?

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-12-14  来源:迈点网  浏览次数:457
核心提示  房企把业主的后顾之忧,都解决了。生产和销售都打通的情况下,就差怎么吸引酒店加入了。
       土地是一二线城市最宝贵的不可再生资源。三大酒店集团近几年,通过下沉到三四线城市拓宽市场,并不断推出新的子品牌,来叠加品牌效应。
 
       今天,我和大家分享探讨一个问题:未来一二线城市,增量酒店的发展机会和趋势在哪?在评估这些酒店项目时,又有哪些雷点?
 
       周边卫星城的售后返租公寓
 
       卫星城的返租公寓的爆火,是符合房企、业主、酒店三方的根本利益。
 
 
 
       房企
 
       一二线城市的土地有限,能建新房子的土地面积更加稀少,而且,现在房企的利润急剧锐减,且因为舆论压力大多必须公开透明,因此一二线城市除了拿房成本高外,还有一定量级的资金壁垒,并且可销售的面积受限。
 
       一线城市新的住宅需要做配套的人才房、安居房、甚至相关的商业配套。房企拍下的土地,需要做综合的规划,而不是单纯地做住宅。规划好提交审批,审批通过后,方案才能生效和执行。
 
       相反,一二线城市周边的卫星城市,土地资源丰富,地价相对一二线城市有相当的优势,当地政府也有招商引资的需求。房企将自己的业务外溢至卫星城,是客观环境下的生存之道。房企建好房子后,只要解决业主最根本的投资回报的需求,这笔买卖就能成交。
 
       业主
 
       95%以上购买卫星城的业主,他们购房并非自住,而是用于投资。业主的投资收益包括:租金收入、未来房产升值的两部分。这是房企需要为业主解决的问题,他们是怎么解决的呢?
 
       ❶租金收入。衡量租金收入最简单的方法,是对标周边的同档次小区的租金水平。找到对标后,如果还不足够吸引业主购买,这时候,该酒店上场帮房企实际成交了。
 
       让业主出装修费,将返租公寓做酒店,这样可以为业主提供高于市场租金水平的租金收入。这是房企通过日租,帮业主实现高租金的投资需求。
 
       ❷未来房产升值。以东莞为例,东莞房价确实受深圳的影响,自2015开始一路飙涨。这是一个铁的事实,卫星城的房价确实有较大升值的空间。从客观来看,卫星城的房价潜在的升值空间,确实要好过于很多偏远18线地区。一二线城市卫星城未来的房价潜在升值空间大,是投资人投资的前提。
 
       ❸其它福利。一般酒店管理公司,每年会给业主提供5-10个间/夜的免费住宿。这也是返租做酒店,对业主的一个额外福利。
 
       房企把业主的后顾之忧,都解决了。生产和销售都打通的情况下,就差怎么吸引酒店加入了。
 
       酒店
 
       酒店为什么能要加入这场游戏呢?
 
       ❶一二线城市的物业壁垒高。物以稀为贵,大城市的物业本身数量有限。增量的酒店项目需要品牌背书、资金优势、技术壁垒,优胜劣汰。
 
       同理可得,东方不亮西方亮,在一二线城市难争取项目。酒店管理公司,也可以像房企一样,转战周边的卫星城售后返租项目,曲线救国实现规模的增长。
 
       而且,大城市发展到一定的程度,酒店业会出现饱和、增长乏力。酒店选择卫星城发展,符合品牌下沉的经济发展规律和趋势。
 
       ❷ 轻资产投资。卫星城的售后返租公寓,都是带精装。业主收房后,需要按平方追加软装费。不管是单体酒店,还是品牌酒店,都是轻资产的0投入。这也是吸引很多酒店方运营售后返租公寓的根本原因,尤其是单体酒店。
 
       ❸ 装修免租期长。通常酒店与业主要求6-8个月的装修免租期,返租酒店的实际装修免租期要少于与业主提供的免租期。酒店提前营业期间,无房租成本,利润较高。相反,一般在一二线城市,很少物业房东愿意给免租的装修期。
 
       而且,卫星城市的售后返租公寓,本身需要的装修期短。售后返租公寓交房时,已经是精装房,酒店只需要做软装的改造即可。相对于传统酒店的装修,售后房租的酒店项目,可以减少至少一半的装修期。酒店稍作利用,至少可以提前3个月进入营业。
 
       而酒店在筛选和评估卫星城售后返租的酒店项目时,需要注意以下三点:
 
       ❶拿房成本
 
       租金高。酒店利润的本质是赚取房东与客人之间的房租差价。很多酒店管理公司,为了争取房源,盲目抬高业主的租金水平。这无凝是自己事前给自己挖好坑,迟早会被埋。蛋壳暴雷就是活生生的”高收低出“的惨案。过高租金,要么后期经营不下去倒闭,要么直接赚到免租期期间的收益走人(节省免租期所赚取的经营利润)。
 
       坪效低。很多酒店为了争取房源,饥不择食、来者不拒,所有房型都收。做过酒店的人都知道,收房时尽量少收、至少控制大户型的房源数量。大户型房源的市场需求少,产生的单位收益低。酒店承担的房租成本要低于小户型。
 
       除非,酒店提前对大户型做好产品设计和策划,保证大户型的出租率和平均价格。否则,在收房源时需要少收大户型的房源。售后返租的酒店项目,本身体量不大,高的经营回报是基于房源的平均利润贡献值。过多大户型的项目,很有可能就是项目利润的“老鼠屎”而拉低整个酒店项目的盈利。 
 
       ❷ 诚信经营
 
       装修溢价。售后返租项目,很多酒店瞄准装修溢价,将它作为立项的基础。售后返租,本身只需要简单的装修,很少酒管公司去改结构,一般以软装为主。
 
       市场上很多的房企或酒店管理公司,按1000-3000元/平的标准,收取业主的装修费用。收了业主较高的装修费用,但是最呈现出的装修非常简陋,业主的装修费用去哪儿,大家心照不宣。提高软装费用没问题,至少不能赚业主的装修差价、以次充好。
 
       另外,如果实际的装修期与业主提供的免租期,差入大。酒店方需要提前与业主做好沟通,避免后期因为它而发生不必要的经济纠纷。总之,诚信经营很重要。
 
       ❸产品思维
 
       虽然,很多卫星城的售后返租的酒店项目,体量小,旅游资源丰富,整体销售压力小。但是,在立项的前期,需要做好装修设计。这类酒店进入的门槛本来就很低,A能做, B也能做,甚至很多公司不是酒店出身的。
 
       如果前期没有产品思维,后期的竞争压力非常大。尤其是在淡季的时候,没有产品力的酒店,很有可能被逼进入低效率的价格战。
 
       市场上,售后返租酒店项目,一般以个人或者单体酒店管理公司居多。如果是酒店品牌,需要房企提前将整栋楼统一规划成酒店。如果同一栋分散房源,品牌酒店考虑到品牌形象、证件办理等,不会考虑这类分散的房源。
 
       这类返租的酒店项目,最大的风险点是要控制房间的数量。因为,它们属于政策的灰色地带。返租的酒店,90%以上的项目是不能办理消防证和特种行业许可证。如果房量过大,存在较大的政策风险。个人建议,售后返租的酒店项目需要控制好房量。
 
       另外,控制租金。很多酒店找个人房东收房源时,为了争取房源。不计成本地哄抬租金,后期利润空间有限的情况下。除了暴雷,个人确实想不出,还有什么出路。
 
       一二线城市的回迁项目
 
       酒店投资一二线城市回迁房的原因:
 
       ❶回迁房源多。一二线的城市更新快,尤其是广深农民房多。以深圳为例,福田的中心天元、中洲、南山的大冲城市花园等。这些大批量的回迁房,是未来一二线城市增量房源的大头。酒店是一门基于物业的营生,没有房源谈何增量酒店?
 
       ❷轻资产。对于民宿主或单体酒店老板而言,资金实力和品牌酒店老板没有优势的情况下。轻资产的投入,是最引吸他们的根本原因。酒店可以与回迁房业主共同合作投资,或自己独资均可。大部分的回迁房,是精装修,酒店方出需要投资软装即可,金额较小。
 
       ❸市场。一二线城市,不缺各种产品形式和定位的酒店。小众的城市民宿、特色酒店,有一定的生存空间和市场。尤其是一二线城市的90和后00后,愿意尝新鲜、产品有特色的住宿产品。对于城市民宿和小体量的住宿市场,是机会。
 
       回迁房做日租,可以解决业主的三个痛点:
 
       ❶ 佣金成本高。如果回迁房直接做长租,中介需要收为主1-1.5个月的佣金。对于业主来说,也是一笔不小的成本。而且,很多业主没时间处理租赁期间的沟通和服务环节。
 
       ❷ 空置率低。将房子租给酒店或者民宿,避免了房子出现空置。城市民宿或者特色酒店,与业主签定的租期为3-5年。即使租金比个人长租低,但是租给酒店没有空置。
 
       ❸物业升值。一二线城市地段好,酒店或民宿合同到期后,余下的装修有一定的残余价值。残余的装修价值,可以帮助业主提升物业的价值。
 
       回迁房做日租,有哪些问题关键问题:
 
       ❶ 控制房租成本。即使是小体量酒店、民宿,它们利润的本质也是赚取房东与客人之间的房租差价。这是所有住宿类项目,立项的根本。投资人不要因为做项目而做项目,出来做买卖的,还是以利润为主,没有利润的买卖不会长久。
 
       ❷长短租结合。日租整体的经营坪效要大于长租,前提在出租率有保障的前提下。如果项目的体量过大,或者位置不占优势的情况下,建议采购长短租相结合的模式运营。比如,在1、2月酒店业传统的淡季,可以拿一部分的房源出来做长租;在旺季的时候,需要控制长租,以日租为主。
 
       淡季时,通过长租提升酒店的出租率;旺季的时候,要以日租为主提升收益。根据酒店实际的出租情况,将长短租相结合,可以提高项目的整体营收水平。
 
       ❸房源集中。房源分散,导致后期的管理难度大、管理效率低。投资人在拿房源时,争取拿同一栋、同一楼层,或者相近的区域。这样可以节省一定的人力成本,房源集中可以提高服务的效率和满意度。尤其,遇到突发情况,员工可以第一时间赶到现场处理。
 
       ❹ 优先拿小户型。尽管,城市民宿或特色酒店,可以通过青旅式的床位出租,来经营大房型的房源。但是,大户型房源入住的人数多,多租客之间容易诱发矛盾,管理成本高。可适当拿些大户型,但是需要控制数量。
 
       ➎ 控制体量。回迁房做日租,无法办理消防证和特种行业许可证,存在一定的政策风险。投资人在拿这类房源时,控制体量是最大的抗风险的策略。
 
       另外,回迁房有很多业主是自住。日租,每天都换不同人入住,存在邻居去物业管理处或者街道办投诉的情况。如果邻居投诉严重,酒店或者民宿存在被迫停业的风险。
 
       ➏证件登记。城市民宿、特色酒店项目,也需要根据当地街道办、派出所做好实名登记。条件允许的,尽量申请派出所的旅业登记系统。对入住人的实名登记,是合法经营的前提。否则,存在较大的政策风险。
       
       ➐ 租客安全。虽然,回迁房类日租项目,体量小。个人强烈建议,投资人和经营者,也需要购买针对客人购买公众责任险。通过保险的方式,提前规避风险。关键时候,保险可以帮助酒店渡过灾难。其它的险种,可以根据实际情况衡量。
 
       ➑产品力。在全民消费升级的时代,客户愿意提高价格的前提是更好的服务体验。装修风格,是城市民宿或者特色酒店的着力点。回迁房日租项目,本身的进入门槛就低,只有将产品力前置,才能为后期的运营和营收增加筹码。
 
       在暑期、周未、法定节假日等旺季的时候,同一区域,整体市场需求大于客房供应,满房基本没问题。酒店满房,是因为供小于求,酒店的设计、运营只是营收的锦上添花。相反,在淡季的时候,酒店的装修,分分钟决定酒店的出租率和营收的关键。
 
       回迁房,是未来一二线城市的增量酒店的一种趋势,即包括个人、大体量的城市更新时配套的酒店规划项目。个人或者单体酒店更适合前者,后者适合品牌酒店。
 
       一二线城市存量酒店翻新
 
       一二线城市除了新的物业外,翻新存量的酒店,是未来大城市增量酒店的另一种形式。不过,未来一二线城市增量酒店,会出现两种格局并存的局面。
 
       ❶品牌酒店。三大酒店集团,会推出更多的子品牌,通过新的子品牌争取更多的增量酒店。品牌酒店为了保障加盟商的利益,遵守与加盟商的禁业条款,推出新的子品牌,可以继续开疆扩土。高星级酒店,推出新的中档酒店品牌,是品牌酒店占据一二线增量市场的另外一种形式。
 
       ❷特色的单体酒店。品牌酒店的束缚多,自由度不够。同时,客户的住宿需求多无化,他们愿意尝试有设计和服务特色的酒店。只要单体酒店,可以对目标市场的需求有足够的了解,通过产品的差异化,避免与品牌酒店的红海竞争,还是有生存的空间。而且,这些单体酒店多以小体量的为主。
 
       虽然,未来一二城市增量酒店会出现单体和品牌酒店并存的局面。但是,未来一二线城市,会以品牌为主导的局势,原因如下 : 
 
       ❶资金壁垒。以深圳福田为例,很少能找到100元/平以下的物业。在租金水平上涨的情况下,要保证投资回报率。品牌方不得不提高单房的投资金额,通过装修提高单房的均价,来减少租金上涨的成本,从而保证投资回报率。
 
       酒店品牌对投资人的资金实力,有一定的壁垒,而单体酒店在资金方面不太占优势。资金有壁垒,是决定品牌酒店主导未来一二线城市增量酒店市场的客观原因。
 
       ❷品牌效应。品牌酒店在拿物业方面,有品牌的背书,有单体酒店没有的优势。同等条件下,物业方更愿意租给品牌方,甚至还有租金优势。这是品牌主导的根本优势。拿物业有优势、租金方面更大的谈判筹备,是品牌酒店拓展未来一二线城市增量市场的先天优势。
 
       ❸运营能力。单体酒店更适合小体量,尤其是位置不占优势的项目。大体量的酒店项目,需要强势的运营能力,尤其是销售能力。这是单体酒店,在一二线城市增量酒店不占优势的根源。在销售能力有限的前提下,一二线租金成本高、投资金额大、单体酒店运营风险相对较大。
 
       未来一二线城市增量的酒店,品牌和单体各有优势,都有机会。两者比的是,通过产品力服务客人的能力、通过合理、高效的投资率服务投资人的能力。双方最终均是通过整体运营,提高盈利。
 
       大城市的酒店业已处于相对饱和的状态,未来一二线城市增量酒店的数量肯定不如非一二线城市。一二线城市的的增量酒店,更讲究产品和服务的的差异性。单体酒店,品牌酒店单纯地炒作概念割客人和投资人的韭菜,举步维艰。酒店需对一二线城市出现新型的物业,制定适合的投资合作关系和模式,才能在增量市场获得一席之位。
 
关键词: 增量酒店发展
 
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