本次论坛以“合能”为主题，聚焦文旅融合下的西北商业空间市场，探讨运营之道，切实解决商业空间资产变现、坪效提升、成本节约、引流转化等具体运营难题。对话行业新经济，从消费者视角探讨营销，通过案例剖析，助力酒店/景区/公寓实现经济指数增长，通过“彼此合作，相互赋能”来提升品牌价值和物业资产价值。
会议上，由迈点首席运营官罗钦主持，魔方生活服务集团副总裁钱智康、E客公寓联合创始人程宾、晗月集团副总裁夏子帆、坤逸集团酒店董事长任海涛、万达酒店中端事业部常务副总谭廷富、洲际酒店集团智选假日大中华区发展副总裁金璐翎共同参与，以“需求升级，租住空间如何实现资产升级”为话题展开讨论。
物业从哪儿来？
城市更新、存量地产、运营升级
在当前经济环境影响下以及用户需求不断升级，当运营者的视角从原本的物业运营转向资产增值和物业增值之后，他们首先遭遇到的拦路虎是——物业从哪儿来？无论是酒店亦或是长租公寓、联合办公，首当其冲的问题便是，获取物业。
作为大本营位于西北的坤逸酒店代表，任海涛也深有感触，当人均GDP增长、中产阶级群体不断壮大之后，酒店的服务质量、产品以及硬软件的细节，都成了用户关注的重点。针对这一点，任海涛表示在挑选物业时会优先考虑经济型酒店。放眼西北地区，在看到目前西安中档酒店比例不断升高的背后，还不能忽视兰州、西宁等城市的滞后中端酒店布局以及当地物业获取的困难。
但是，任海涛强调，随着城市的发展，将会有新的增量市场诞生，加上对当地原本的存量物业的改造，这些城市的物业获取难度将会逐渐降低。
开业酒店20家、上半年完成12家签约酒店，这是洲际在西北地区取得的成绩。在金璐翎看来，拓展物业的关键是能同时满足用户和业主以及品牌的布局。以洲际而言，目前中国已经成了除了美国本土市场之外的第二个单一独立市场。所以对于物业获取，金璐翎认为，只要保证准确的品牌定位，满足到用户以及业主，势必可以获得物业的青睐。
“物业主在寻找运营商进行商业空间改造”，这是西安本土企业E客公寓给出的答案。作为长租公寓的运营商，E客公寓同时经营着酒店业务，以便于实现长短租结合，提供复合型的综合服务。当首个项目落地在西安的创意咖啡街区时，程宾表示他看到了城市更新所带来的存量物业改造机会。在他看来，随着城市的拓展，西安开始释放出越来越多的物业资源。
将公寓与酒店实现业态结合，以及通过长短租结合提升收益，钱智康对这两点表示了认可。作为长租公寓的头部企业，魔方从中央经济工作中读到了对于公寓市场的利好指导信息：城市更新、大力发展租赁市场。基于此，钱智康谈到，物业来源主要以存量以及增量两块构成。
对于优质存量物业的获取，钱智康认为提升坪效是说服物业主的最佳“利器”。品牌方先将账算好，满足物业主的各种需求，自然物业是不愁的。另一方面，据数据统计西安每年有近30万毕业生，这些人群将会成为白领公寓市场的主力人群。加上西安近几年的引进人才的优惠政策，钱智康预计未来的西安，甚至是陕西的长租公寓市场发展都将越来越好。
另一方面，随着西安旅游业的发展，钱智康提出中高端公寓将会更适合家庭出游以及用户消费升级的需求。所以长租公寓可以考虑西安的中高端公寓物业资源，一来丰富公寓品牌的产品结构，二来可以满足C端的住宿需求。分析了多种公寓产品对应的物业之后，钱智康总结道，“其实物业一直都在，关键是有没有能力去拿。”
在夏子帆看来，酒店物业的新来源主要有四部分：近年来逐步发展的城市副中心、城中村改造、城市旧楼改造以及旧工业项目改造。不仅如此，在中端酒店的不断发展中，夏子帆也提出了一些思考：如何消化原本四五星酒店的庞大体量，是否可以通过酒店+办公的空间综合运营或是其他具备升值能力的空间产品来提升效能。毕竟，这块市场是极为庞大的。
另一方面，夏子帆提出诞生于2009年的经济型酒店进入品牌老化以及产品老化的时期之后，这些待改造的物业也将成为存量市场的一部分。
作为坐拥4000多万方的万达，原本的五星级酒店不需要在外部找物业，直接以配套设施的形式存在于万达广场中。不过随着中端酒店品牌美华的推出，万达也开始在外部寻找物业。谭廷富坦言，因为对物业要求诸多，所以看了不少的物业之后，对优质以及性价比高的物业资源更渴望了
罗钦对此总结道，随着城市更新带来的物业，在实际改造运营中需要根据不同的产品和消费人群定位，以实现空间产品的升级，例如长短租公寓结合或是酒店+公寓/办公的组合。
如何让存量物业“生财”？
引高端客流、算成本账、打造闭环
一旦跳出经营业态的属性，如何让存量物业产生价值？罗钦向在座几位嘉宾抛出了第二个问题。
当酒店面对过大体量项目之时，即便是双品牌经营也难免会遭遇挫败。所以任海涛也表示自己一直在思考怎么有效的把空间价值最大化利用起来，让其产生更大的价值。毕竟在做酒店业这么多年，但是如何让存量物业产业价值也是目前他所遇到的瓶颈。
根据品牌自身特色来帮助物业主合理利用物业面积，以及通过引入奢华类酒店品牌来帮助物业引入高端客流，甚至是提升产品品牌定位，这些是金璐翎给出的答案。具体到智选假日品牌自身，他表示会将房间数量做多，丰富客源组成，这样子承载房间的体量和规模也可以做的更多一些。
用三四栋楼的实际案例，来展示品牌通过运营、内容、场景以及链条给物业带来的溢价能力，是程宾选择的方式。他以2018年完成的一个单体酒店项目来证明，当品牌具备设计和施工能力等核心能力之后，可以根据自己对市场的理解来对产品打造，例如社交化主题酒店的推出。所以，他认为对存量物业升值主要有三大影响因素：对空间的再造问题，运营方式以及变现能力。
除了满足政策方面的规定之外，物业运营更需要满足业主的需求，最核心的能力便是提升溢价。“同样的地段，同样的产品，通过你的运营，你是不是能够把溢价卖的更高，你有没有底气跟很多友商同时递交方案的时候，你能比别人高卖100、200元，你承租公寓就能比别人高一毛、两毛钱。”钱智康如是说道。所以满足政策、物业主以及用户的需求，以共谋共生的方式才能实现存量物业的升值。
在这个商业模式当道，成本为王的时代。夏子帆认为“成本帐算不算得过，算不过做什么都没有用。”所以晗月采用了传统酒店管理、酒店工程以及酒店金融三架马车的模式，实现了全产业链的生态闭环打通。
这样的模式带来的优势是明显的，夏子帆谈到，“我们是9万的造价单房，9万呈现出来的效果是12万的效果”，这主要与闭环中没有中间商赚差价有关。此外，通过在大堂空间融入各类社交因素，如网红小食品以及唱吧等元素，用差异化产品弥补物业空间的差值。
针对存量物业，尤其是2-3万平米的小型物业，万达通过“酒店综合体”的形式来帮助物业实现升值。配备万达强劲的招商能力，实现小型物业的业态环境打造。
如何实现品牌连锁拓展？
精神灵魂+产品复合，坚持自己的价值观
不管是公寓也好还是酒店也好，未来对于存量市场，如何进行连锁化的拓展？通过规模扩张来实现品牌效应的增值，罗钦向几位嘉宾抛出了第三个问题。
“在我们之前经济很好的时候做什么酒店都可以挣钱，那个时候出现很多的酒店，这个时候经济不好了，很多酒店不挣钱了，大批酒店应该被淘汰掉的”， 谭廷富率先抛出了一个犀利的观点。酒店是否营业与所挂的品牌并无多大关系，更重要的是选址、客源、运营等等因素。
紧接着，他提出了第二个观点，“存量或多或少有它的缺点，要不然选址有差错，要不然定位有差错，要不然定位成本过高。”所以万达在选择存量酒店合作的时候，如果物业位置还可以的情况下，从不主张全部推倒，设计师会根据现场情况通过微调来实现品牌提升。
“与其说品牌化连锁，不如说产品化连锁。”夏子帆认为，中国酒店行业从客观上来说产品很多，品牌很少。因为从品牌角度来讲，更需要精神与灵魂，所以她认为品牌应该是精神灵魂加上产品复合。通过运营以及产品差异化，进行小众的切入，才能实现后期的品牌化连锁，紧紧抓住投资人的心。
从运营到品牌驱动，是魔方经历的变化。缘由就在于，“如果你只是光运营，你没有做好集团的东西，你的品牌在这个市场上也不会达到更高的溢价。” 所以，从项目选址，到设计，到后期运营，再到业主关系维护等等，链条中的每一环必须做好。同时，钱智康肯定了品牌是有价值的，未来品牌将会成为王道，消费者会对品牌的认同度不断提升。
在程宾看来，小企业在品牌连锁的浪潮中要注意这三点，“第一因为诱惑太多了，风浪一大挨不住，第二个是坚持自己的价值观。第三个该合作就合作，该发展就发展。”
“想好自己怎么走，中国市场足够大，大家都有机会”，这是金璐翎给出的答案。出身国际酒店集团的智选假日，对于品牌标准一致性要求很高，所以更关注的是未来连锁化的品牌要保证始终如一的宾客体验。
“连锁化是必然的”，任海涛提出一组数据：“中国酒店业2018年年底连锁化率还不到30%，美国连锁化率是73%，目前连锁化率和美国还有将近40多个百分点提升空间”。所以未来品牌连锁加盟的选择，其实就取决于目前品牌对自己所寻找物业以及回报周期的测算和衡量上。
